Fasc. 200 : BAIL EMPHYTÉOTIQUE. – Commentaires

JCl. Rural - Date de fraîcheur : 01 Mars 2010¤

Points-clés1. – Définition du bail emphytéotique. –

Il résulte des dispositions de l'article L. 451-1 du Code rural que le bail emphytéotique constitue une variété du contrat de louage de chose, qui confère au preneur (appelé "emphytéote"), pendant une durée comprise entre plus de dix-huit ans et quatre-vingt dix-neuf ans, un droit réel immobilier de jouissance sur l'immeuble loué, qui l'autorise à hypothéquer ce droit, à le céder et qui peut être saisi (V. n° 3).2.

– Objet du bail emphytéotique. – L'emphytéose peut s'appliquer non seulement à un immeuble rural, mais aussi à un immeuble d'habitation ou à un immeuble à usage industriel ou commercial (V. n° 2 et 18).3. –

Exclusion de statuts impératifs. – L'emphytéose est exclusivement régie par les articles L. 451-1 et suivants du Code rural (V. n° 2).

Aussi, même si le bail porte sur des immeubles ruraux, aucune disposition régissant le statut du fermage et du métayage n'est applicable (V. n° 20). De même, les dispositions du statut des baux commerciaux ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques portant sur des immeubles industriels, commerciaux et artisanaux, sauf en ce qui concerne la révision du loyer (C. com., art. L. 145-3, al. 1er. – V. n° 21).4.

– Forme et publicité du contrat. – Le bail emphytéotique doit être publié au bureau des hypothèques de la situation de l'immeuble loué. Il convient donc de l'établir par acte notarié ou par acte sous signatures privées déposé en l'étude d'un notaire avec reconnaissance d'écriture et de signatures (V. n° 29).5. –

Eléments essentiels de l'emphytéose. – La qualification de bail emphytéotique ne suppose que la réunion des deux éléments essentiels visés par l'article L. 451-1 du Code rural. La convention doit ainsi avoir été conclue pour une longue durée (plus de dix-huit ans), et il faut, en outre, que le preneur soit titulaire d'un droit réel librement cessible, saisissable et susceptible d'hypothèque (V. n° 12).6.

– Redevance. – La redevance (le canon emphytéotique) due par l'emphytéote est généralement peu élevée lorsqu'une clause du contrat oblige le preneur à apporter des améliorations au fonds. Toutefois, la modicité du loyer ne constitue pas – semble-t-il – un élément essentiel de l'emphytéose (V. n° 11).

Il est possible d'indexer le montant de la redevance lorsque celle-ci est fixée en argent (V. n° 35).7. – Contributions et charges. –

L'emphytéote est tenu de toutes les contributions et charges du fonds loué (C. rur., art. L. 451-8, al. 1er. – V. n° 41).8. – Nature du droit conféré à l'emphytéote. –

Le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être librement cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière (C. rur., art. L. 451, al. 1er. – V. n° 9 et 45).9. –

Durée du bail. – Le bail emphytéotique doit être consenti pour plus de 18 ans et ne peut dépasser 99 ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction (C. rur., art. L. 451, al. 2. – V. n° 7).10. –

Obligation d'investir. – Aucune disposition légale ne règle pas le problème de savoir si le bail emphytéotique impose ou non au preneur l'obligation d'investir sur le fonds loué. Toutefois, on admet que l'emphytéote n'est tenu d'améliorer, de planter ou de construire que si une clause spéciale du bail le prévoit, l'absence d'une telle clause ne pouvant, à elle seule, entraîner la disqualification du contrat (V. n° 10).